Riflessioni sul mercato immobiliare italiano

Il mercato immobiliare italiano è un argomento complesso e spesso polarizzante. I prezzi che salgono rendono difficile per molti l’acquisto o l’affitto di una casa, mentre i prezzi che scendono preoccupano i proprietari, per i quali la casa rappresenta l’investimento più importante. Di seguito, qualche dato e qualche possibile chiave di lettura del fenomeno.

Un paese di proprietari con molte case vuote

Un dato significativo è che il 75.2% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà¹. Allo stesso tempo, un altro dato OECD rivela che l’Italia ha 598 case ogni mille abitanti, 28% in eccesso della media OECD² e il valore più alto in Europa, con quasi un’abitazione su tre (in totale più 9,5 milioni di unità) non occupata³. Questa situazione di sovrabbondanza di immobili non si traduce in un’ampia disponibilità sul mercato, poiché molti proprietari evitano di affittare le proprie case per paura di morosità o preferiscono mantenerle come investimento o eredità per i figli⁴.

I due lati della stessa medaglia: le città in crescita e quelle in declino

Le dinamiche dei prezzi immobiliari variano drasticamente a seconda del contesto. A Milano, negli ultimi cinque anni i prezzi sono aumentati del 43,2%, contro una media delle metropoli dell’8,8%⁵. Questo fenomeno è guidato da una domanda in costante crescita, alimentata da un’intensa migrazione di nuovi residenti e da investimenti, inclusi quelli nel settore degli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb, che contribuiscono a una rapida trasformazione socio-demografica. Basti pensare che un aumento dell'1% degli annunci su Airbnb è associato a un aumento del 6,7% dei prezzi di vendita delle case, e del 5,7% degli affitti⁶.

Questo squilibrio tra domanda e offerta genera una “gentrificazione” di alcune zone urbane: intere aree diventano inaccessibili per studenti, giovani e pensionati, che sono costretti a spostarsi in zone periferiche o a rinunciare del tutto a trasferirsi in città. Questo processo ha conseguenze su molti altri aspetti della vita urbana, dai servizi pubblici e privati (esempio, insegnanti e infermieri che non riescono a permettersi l’affitto) alla gestione dei trasporti.

In contrapposizione, nella maggior parte del Paese e in città come Roma, i prezzi delle case sono scesi, in un fenomeno di crisi che coinvolge intere aree⁷. Le difficoltà nel vendere immobili, o la necessità di farlo a prezzi inferiori rispetto all’acquisto, creano una situazione di perdita di valore del patrimonio immobiliare, penalizzando i proprietari e l’economia locale.

La legge economica della domanda e dell’offerta

Alla base di queste dinamiche, vi è la legge economica fondamentale della domanda e dell’offerta. Quando la domanda di case supera di gran lunga l’offerta, i prezzi salgono a causa della competizione tra acquirenti. Al contrario, un eccesso di offerta e una scarsa domanda portano i prezzi a scendere.

Intervenire per risolvere questi problemi è complesso. Le soluzioni richiedono un approccio integrato che coinvolga enti locali e nazionali. È necessario incentivare la messa a disposizione degli immobili sfitti, promuovere la costruzione di nuove abitazioni (poiché l’Italia è agli ultimi posti in Europa per nuove case costruite in rapporto alla popolazione (tra il 2010 e il 2023 il numero dei nuovi permessi di costruire e’ sceso del 50%¹) e implementare politiche di sostegno per garantire un’offerta di alloggi più equa e accessibile. Solo così si potrà affrontare la crisi immobiliare in tutte le sue sfaccettature.